Send mail

Læs mere om boligsalg

Boligsalg

Morten Juel: Udgivet den 12. april 2023

Hvad indeholder tilstandsrapporten du får udarbejdet på ved salget af din ejendom.

Udgangspunktet for registreringen er helt ens uanset om det er et sommerhus, en villa, et parcelhus eller et rækkehus.

Når vi som bygningssagkyndig laver en bygningsgennemgang af din ejendom, resulterer det i en tilstandsrapport. Tilstandsrapporten indeholder mange informationer om ejendommen, eksempelvis:

·En beskrivelse af bygningerne på grunden. Den bygningssagkyndige kan i den forbindelse knytte eventuelle bemærkninger til den enkelte bygning. Det kan blandt andet skyldes hvis der er afvigelser fra BBR

·Oplysninger fra sælger om ejendommen.

·Information om tagets forventede restlevetid. Restlevetiden beror på et statistiskopslag og er alene beregnet fra hvornår taget er lagt på ejendommen

·Resultater af de registrerede skader ved bygningsgennemgangen, hvor den beskikkede bygningssagkyndige giver husets skader karakterer, i de nye rapporter er der farverne grå, gul, rød eller sort se mere på siden: https://din-tilstandsrapport.dk/praktiske-oplysninger/hvad-betyder-de-nye-farver.aspx

·En generel beskrivelse af hustypen og generelle opmærksomhedspunkter ud fra husets materialer som den bygningssagkyndige registrerer ved sin bygningsgennemgang

·Den bygningssagkyndiges kontaktinformation.

Før besøget af den bygningssagkyndige skal du som sælger have udfyldt sælgeroplysningerne til bygningsgennemgangen. Det er vigtigt at du har udfyldt oplysningerne før besøget, hvis ikke de er udfyldt må/kan den bygningssagkyndige ikke starte sin gennemgang.

I nogen tilfælde kan dette resultere i at den bygningssagkyndige må kører igen, ofte med ekstra udgifter for dig som sælger. Oplysningerne kan udfyldes enten digitalt eller på papir, eller direkte skrives ind af den bygningssagkyndiges ved hans opstart af besigtigelsen.

Under besigtigelsen

Under den bygningssagkyndiges besøg gennemgår han/hun alle ejendommens bygninger og undersøger blandt andet følgende:

·Taget, træværk og tagrender

·Murværk, puds og fuger

·Vinduer og døre, fuger om elementerne og sålbænke

·Gulvbelægning i blandt andet køkken og bad

·indvendige vægge, skævheder og revner

·indvendige døre og vinduer

·lofter

·loftsrummet/tagrummet

Den bygningssagkyndige gennemgår huset inde og ude fra kælder til kvist. De skader, som den bygningssagkyndige finder, bliver beskrevet og bedømt.

råd - tilstandsrapport

Bestil dine rapporter her

Ønskede rapporter *

Nogle felter er ikke udfyldt korrekt

Efter besigtigelsen

Når den bygningssagkyndige kommer hjem på kontoret efter bygningsgennemgangen, laver han/hun tilstandsrapporten færdig som herefter sendes til sælger. I nogen tilfælde kan rapporten laves færdig og sendes på stedet.

Hvis du som sælger giver accept til det kan den bygningssagkyndiges sende rapporten direkte til din ejendomsmægler når rapporten er færdig.

Morten Juel: Udgivet den 29. marts 2023

Ved udarbejdelsen af en tilstandsrapport foregår besigtigelsen ved et praktisk bygnings eftersyn.

Vurderingen af skaderne beror på en visuel gennemgang med udgangspunkt i den bygningssagkyndiges kendskab til særligt risikobehæftede områder.

Et visuelt eftersyn forudsætter:

·En solid byggeteknisk viden, der i rimeligt omfang er opdateret på ”det alment tekniske fælleseje”

·Et godt kendskab til de bygningstyper af varierende alder, der er omfattet af huseftersynsordningen

·Et sikkert indblik i, hvor der typisk er skader eller tegn på skader.

For at sikre at en kvalitet i de tilstandsrapporter, og en ensartethed i udarbejdelsen og beskrivelserne bliver vi bygningssagkyndige løbende kontrolleret ved teknisk revisor, eller som skrivebordskontroller.

Sikkerhedsstyrelsen tager derfor ofte stikprøver ud på rapporter der bliver kontrolleret for den skrevne rapport hvor vi bygningssagkyndige for tilbagemeldinger på rapportens indhold.

Da bygningsgennemgangen beror på en visuel gennemgang uden at den bygningssagkyndige foretager destruktive indgreb, og der ”kun” foretages stikprøvevis kontrol kan der være forhold som den bygningssagkyndige kan overse ved sin gennemgang. På denne baggrund udvælges de bygningssagkyndige flere gange om året hvor de indberettede rapporter gennemgås med en fysisk gennemgang på en tilfældigt udtrukken ejendom.

Har den bygningssagkyndige glemt/overset skader på ejendommen, bliver disse noteret af den tekniske revisor og den bygningssagkyndige får strafpoint for sine fejl. har den bygningssagkyndige for mange point/fejl kan han i værste fald få en advarsel eller miste sin ret til at udarbejde tilstandsrapporter og miste sin beskikkelse i en kortere eller længere periode.

Det er ikke kun for overset skader den bygningssagkyndige kan få strafpoint. Der findes mange forhold som den bygningssagkyndige ikke skal notere ved sit bygningseftersyn.

Listen over forhold der ikke skal noteres, er meget omfattende og det er min erfaring at denne liste er gavnlig at kende til specielt som køber af ny ejendom, listen kan tilgås ved dette link:

https://www.sik.dk/sites/default/files/2022-12/7._hvad_skal_som_udgangspunkt_ikke_registreres_i_en_tilstandsrapport.pdf

Ved køb eller salg af din ejendom og udarbejdelse af tilstandsrapport eller køberrådgivning ved køb af ny ejendom, kan jeg hjælpe dig/jer med at udarbejde de nye rapporter eller vejlede om købet.

Jeg ser frem til at høre fra jer på 30745371 eller mju@jc-estimate.dk

Læs mere på min hjemmeside: www.din-tilstandsrapport.dk

Morten Juel: Udgivet den 17. november 2020

Revideret 29. marts 2023

Her midt i inflationen og på kanten af flere kriser, er hussalget naturligvis ikke længere på sit højeste.

Jeg har dog fortsat godt gang i udarbejdelsen af tilstandsrapporter og er også klar til at hjælpe dig/jer med køb og salg af ejendom.

De nye rapporter er kommet for at blive, og har efterhånden fundet rigtigt godt indpas i markedet hos køber og sælgere.

Nye tilstandsrapporter skal gøre det lettere at købe hus

Skader på huse skal fremover vurderes og beskrives, så det bliver lettere at gennemskue og nemmere at sammenligne.

Her i JC Boligsyn ApS er der travlhed. Og det har der været længe, for der er godt gang i boligmarkedet – salg og køb af huse og især fritidshuse er steget markant i hele landet siden Corona - og her kommer vi som bygningssagkyndige ind i billedet, for vi udfører den del af huseftersynet, der hedder en tilstandsrapport.

I de ”gamle tilstandsrapporter blev ejendommen vurderet med karaktererne K0, 1, 2 og K3 alt efter hvor kritisk en skade på et hus er. Alle der ikke selv har købt eller solgt hus, kender dem garanteret fra utallige boligprogrammer i TV.

Men K-skalaen anvendes ikke mere – den 1. oktober trådte ny lovgivning vedrørende huseftersyn nemlig i kraft.

Nu skal vi bygningssagkyndige bruge farverne rød, gul, grå og sort markeret med et huspiktogram. Et rødt hus svarer til en K3 skade og betyder, at skaden skal laves indenfor to år. Et gult hus svarer til den gamle K2 og betyder udbedring om mellem to til 10 år. Mens det grå hus betyder en skade, der ikke nødvendigvis bør laves indenfor en bestemt tidsramme. En skade, man kan leve med ligesom K1. Det sorte hus indikerer, at der er tale om forhold, der skal undersøges nærmere.

JC Boligsyn ApS er landsdækkende, og også her i din lokale afdeling i JC Boligsyn ApS hilser vi den moderniserede udgave af huseftersynsordningen velkommen:

”Selvom lovgivningen er ny og vurderingssystemet markant anderledes, ændrer det ikke grundlæggende på vores arbejde som bygningssagkyndig. Jeg skal stadig besigtige, hele vejen rundt og i dybden med hver eneste ejendom og slutteligt levere en rapport, der beskriver de samme detaljer – bare på en ny og forbedret måde”.

Udover at lave tilstandsrapporter med fokus på høj faglighed og kvalitet tilbyder jeg også andre ydelser, som bl.a. energimærkning, byggeteknisk rådgivning og køberrådgivning.

Skal du have foretage et el-eftersyn af huset i forbindelse med salg, er det en af JC Boligsyn ApS´s elektrikere, der løfter dén opgave. Her er et nyt vurderingssystem også trådt i kraft. K talsystemet er erstattet af farvede symboler, der angiver, om der er risiko for stød eller brand, om der generelt er tale om ulovlige installationer eller i første omgang brug for en nærmere undersøgelse.

JC Boligsyn ApS: Når rådgivning omkring hussalg bare skal være simpelt!

Vigtigt at vide vedr. energimærkning af din bolig

Morten Juel: Udgivet den 30.april 2014 17:43

Ofte bliver vi stillet det spørgsmål skal der energimærke på sommerhus.

Medmindre der er tale om ny opførsel jf. "bekendtgørelse af lov om fremme af energibesparelser af bygninger",

er svaret på dette NEJ.

Her en liste over det der ikke skal energimærke på:

Bygninger, der ifølge registrering i BBR anvendes til følgende formål, er undtaget fra krav om energimærkning:

Bygninger, der anvendes til gudstjenester og andre religiøse formål (410).
Sommerhus (510), medmindre der er tale om nyopførelse jf. § 18.
Kolonihavehus (540).
Garage med plads til et eller to køretøjer (910).
Carport (920).
Udhus (930).

Følgende kategorier af bygninger er undtaget fra krav om energimærkning uanset registrering i BBR

Fritliggende bygning med et samlet etageareal på under 60 m2.
Bygning, der sælges med henblik på nedrivning.
Bygning, hvor det opvarmede areal er mindre end 60 m2 og højst udgør 25 pct. af det samlede etageareal
Bygning, som er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger.
Bygning, hvor det ikke er muligt at udføre en retvisende energimæssig beregning på grund af væsentlige mangler i bygningens varmeanlæg eller klimaskærm

Det er også vigtig at vide at selvom der i dit energimærke står at det er gyldigt i 5, 7 eller 10 år kan der være forhold der gør at det ikke længere er gyldigt!

Et energimærke mister nemlig sin gyldighed når eller hvis der er lavet til og ombygninger som i væsentligt omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne. Det er klima-, energi- og bygningministeren der fastsætter de nærmer regler herom.

Husk også at det påhviler dig som udlejer af en ejendom at sørger for at der er ud arbejdet et energimærke for ejendommen.

I dag er det ikke muligt at sætte sin ejendom til salg uden at der foreligger et energimærke på ejendommen. Det gælder OGSÅ ved privat salg af ejendommen.

Få udført din tilstandsrapport og energimærke samtidig

Morten Juel: Udgivet den 30.april 2014 21:38

Mange venter med at få udarbejdet tilstandsrapport ved udarbejdelse af energimærket. Det er flere grunde til dette:

Nogen mener ikke det har en værdi at få en ejerskifteforsikring ved salg af ejendommen og tillægger ikke tilstandsrapport og el-eftersyn nogen værdi. Husk her at ved ca. 95 % af alle salg er der tegnet ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen fritager dig for dit 10-årige sælgeransvar
Ja men man kan jo se hvad det er man køber siger nogen.
Det er korrekt ejerskifteforsikringen dækker netop det man ikke kan se og som er nævnt i tilstandsrapporten, derfor er det en god idé
Andre har en forventning om at huset ikke bliver solgt foreløbigt (inden for 6 måneder). Det er korrekt at der i nogen områder og ved nogen ejendomme kan være lang ligge tid ved et salg.
Bemærk dog at det er de færreste der kigger på en ejendom hvor der ikke ligger en beskrivelse af ejendommens tilstand på forhånd, så gør det mindre at den ved først besigtigelse er forældet

Husk at ved fornyelse af en tilstandsrapport SKAL den tilbydes til nedsat pris inden for de første 12 måneder såfremt der er den samme bygningssagkyndige der udfører fornyelsen. Hvis ikke der er tale om den samme bygningssagkyndige er der ikke tale om fornyelse men en ny rapport.
Det er også værd at vide at ved kombineret udførelse af tilstandsrapport og energimærke skal der gives et fradrag i forhold til de maksimale satser. Langt de fleste sagkyndige giver dog et fradrag i prisen selvom de ligger langt under maksimal priserne. Hos Juels Consult får du således en samlet besparelse jf. de vejledende priser ved et hus på 150 kvm på mere end 40%
Juels Consult vil således altid anbefale at der udarbejdes tilstandsrapport samtidig med udførelsen af energimærket lige nu kører vi med en fordelagtig pris på 10.995,- kr. inkl. moms for alle 3 rapporter inkl. gratis fornyelse af tilstandsrapporten inden for de første 12 måneder. Prisen er gældende i vort normale dækningsområde og ved et hus på 150 kvm.

win_20210928_09_26_48_pro

Lad Juels Consult gennemgå din bolig med et huseftersyn.

Morten Juel: Udgivet den 13. januar 2014 20:43

Et huseftersyn kan bruges ved købergennemgang til dig som køber eller som et førsyn til dig som sælger

Huseftersynet består i, at jeg besigtiger dit hus ind- og udvendigt og noterer eventuelle skader, fejl og mangler, eventuelt med baggrund i en udarbejdet tilstandsrapport. Eller med henblik på at lave en tilstandsrapport til salg af din bolig, her kalder vi det et førsyn.

Det giver det dig et samlet overblik over de forventede omkostninger du kan forvente ved køb eller salg af bolig.

Ved en købergennemgang sker gennemgangen på stedet, hvorefter der gives en skriftlig eller mundtlig redegørelse.

Ved et førsyn kommer der en skriftlig rapport.

Ved en købergennemgang får du som køber, et totalt overblik over ejendommens stand og et bedre indblik i din langsigtede økonomiske situation, og hvad der skal til for at vedligeholde eller udbedre konkrete skader på din nye bolig.
En købergennemgang af boligen sker til fast timepris jf. min prisliste. En købergennemgang koster typisk mellem 3-5.000,- kroner inkl. moms.
2. Et førsyn/huseftersyn kan danne baggrund for tilstandsrapporten.

En tilstandsrapport koster fra 4.495,- kroner inkl. moms og kørsel. alt afhængig af alder på huset samt størrelsen på dette.
Et førsyn koster fra 3.000,- kroner inkl. moms, ekskl. kørsel
3. Vedligehold dit hus. Få besøg af bygningssagkyndig og fagekspert Morten Juel. Jeg har ekspertisen til at kaste det kritiske.

blik på drømmehuset. Jeg kan hjælpe dig med at vurdere, om boligen er i en ordentlig stand og vil kunne matche dine
boligbehov i mange år fremover.
En faglig gennemgang af boligen sker til fast timepris jf. gældende prisliste

Uanset om du skal, købe sælge eller ønsker uvildig fagekspertise til vedligehold din bolig så kontakt Juels Consult.

Her noget af alt det du kan få hjælp til hos Juels Consult

Jeg gennemgår boligen sammen med jer
Gennemgang af tilstandsrapporten, hvad skal du være opmærksom på ved køb og salg
Gennemgang af energirapport
Energimærkning af boligen
Forklaring til betydning af fremtidig forsikringsdækning evt. forsikringstilbud
Skriftligt forslag til en vedligeholdelsesplan
En beskrivelse af skader og mangler, samt metoder til udbedring og et økonomisk overslag
Du får indsigt i vedligeholdelse og forebyggelse af skader til gavn for dit hus samt overblik over økonomien
Få overblik over den løbende vedligeholdelse og økonomi i din bolig
Du får et overblik over de typiske skader du bør være ekstra opmærksom på
Du får idé over om hvilken sværhedsgrad der er tale om, og om skaderne måske er noget du kan klare selv eller noget du skal have en fagmand til at klare
Hjælp til at sikre din boligs værdi mange år fremover.

De nye regler har ikke hjulpet boligkøberne

Udgivet den 6. november 2013 22:10

De lidt mere end et år gamle regler om tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer har hverken gjort det lettere eller mere trygt at købe hus. Derfor skal du som boligkøber stadig være vågen og yderst kritisk, inden du skriver under på din købsaftale.

1.maj 2012 blev der indført nye krav til indholdet i tilstandsrapporten, og kravene til standarddækningen blev udvidet i ejerskifteforsikringen. Hensigten med de nye krav var blandt andet at give boligkøberne et mere realistisk billede af husets, og særlig tagets, restlevetid og samtidig sikre boligkøberne bedre mod skader, fejl og mangler på huset.

Men de nye krav, har ikke gjort det hverken lettere eller mere trygt at være boligkøber. Der er stadig god grund til at tage en professionel bygningssagkyndig med ud til det hus som man overvejer at købe, og se kritisk på, hvad ejerskifteforsikringen reelt dækker, inden man skriver under. Juels Consult kan her hjælpe dig med en købergennemgang af ejendommen.

Som køber skal du blandt andet være opmærksom på at restlevetiden på taget der fremgår af tilstandsrapporten alene er baseret på et tabelopslag, og ud fra den del af taget der er i den dårligste stand.

Det kan også af denne grund være en rigtig god investering at have en byggesagkyndig med ude til hjælp med at vurdere de faktiske forhold

Husk også at kontrollere ejerskifteforsikringen for forbehold.

Hvis man indhenter tilbud fra forskellige forsikringsselskaber, så skal man sørge for at sammenligne forbehold i forsikringstilbuddene, samtidig med når man sammenligner priser, der er også her ofte sammenhæng mellem pris og kvalitet.

Ofte kan det være en god idé at vælge det forsikringsselskab, hvor man har sine andre forsikringer, det gælder også selvom det måske er dyrere end andre tilbud.

Husk at en ejerskifteforsikring er til gavn for begge parter (køber/sælger), da køber dækkes økonomisk ind ved eventuelle skjulte skader, fejl og mangler. Samtidig med at køber med tilstandsrapporten og el-rapporten, får en professionel vurdering af ejendommens sundhedstilstand.

Ved at bruge huseftersynsordningen frigøres sælger derimod for sit økonomiske ansvar i forbindelse med eventuelle skjulte skader, fejl og mangler ved ejendommen, der ikke fremgår af rapporten.

Det er vidst det vi kan kalde en Win-Win.

Det er derfor også vigtig at understrege at ved en rapport med få fejl er der ekstra grund til at få tegnet en ejerskifteforsikring. Forsikringen dækker jo netop de forhold der IKKE står i rapporten og burde have været blevet opdaget ved huseftersynet.

Juels Consult kan hjælpe dig hvad enten du er køber eller sælger af ejendom.

En købergennemgang er en god investering

Morten Juel: Udgivet den 2. september 2013 23:00

Købere og specielt førstegangskøbere kan med fordel rådføre sig med uafhængig boligrådgivning

Kombinationen af historisk lave boligrenter og et kæmpe udbud af huse til salg gør det i disse år muligt at erhverve drømmeboligen.

Efteråret er lige startet og det er en god tid at kigge på ny bolig og der begynder at være gode tal i branchen der viser stigende salg og der bliver mange steder sat skub i fremvisningen af boligerne.

Og der er rigtig meget at kigge på, og noget for enhver pengepung og smag, viser tal fra boligbranchen.

Men der er mange faldgruber, som køberne skal styre udenom, så huskøbet ikke bliver en grim overraskelse.

- Mange købere har et udmærket overblik over, hvor de vil bo, og hvad deres økonomi nogenlunde giver mulighed for. Men når det kommer til boligens beskaffenhed og nødvendige investeringer i årene fremover kommer mange lidt til kort, her er det en rigtig god ide at have en bygningssagkyndig med til en købergennemgang, inden beslutningen bliver taget.

Særligt har mange førstegangs købere stor glæde af at have en proffesionel bygningssagkyndig med ud og besigtige den nye drømmebolig ved en købergennemgang.

Som førstegangskøbere kan man let fare vild i tilstandsrapporter, ejerskifteforsikringer, energimærkning, sælger-ansvar og el-eftersyn. Der er mange udfordringer på boligmarkedet, som også de senere år er blevet reguleret af den nye lovgivning.

- Lovgiverne har jo bestræbt sig på at lave nogle regler, som skal komme sælgere og køberne til hjælp. Man har indført forskellige ordninger, som skal gøre købet så gennemsigtigt som muligt. Men mange huskøbere er ikke helt dus med de enkelte elementer i bolighandlen.

Køber farer let vild, og det kan i nogle tilfælde blive en ret så bekostelig affære hvis ikke man har overblik over de udgifter der meget vel kan komme i de første år.

Det handler også om at blive dus med sit nye drømme hjem, og kommer man eks. fra en mindre lejlighed har man ikke altid overblik over de udgifter der vil komme til nødvendig vedligeholdelse eller overblik over de bemærkninger der måske er nævnt i tilstandsrapporten og energimærket.

Derfor anbefaler jeg altid at man allierer sig med en uafhængig byggesagkyndig, før man skriver under på handlen, eller tager den endelige beslutning.

Juels Consult gennemgår boligen sammen med køber og forklarer, hvad tilstandsrapportens bemærkninger konkret betyder. købergennemgangen er med til at give boligkøbere et overblik over alt det byggetekniske, så du som køber undgår ubehagelige verraskelser.

Tilstandsrapport, også ved dødsbo

Morten Juel: Udgivet den 14. august 2013 17:48

Du skal bruge en tilstandsrapport og et el-eftersyn, hvis du som sælger af en bolig vil kunne fraskrive dig det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved din bolig.

Også i forhold til salg af dødsbo er det vigtigt at have fået udfærdiget en tilstandsrapport (og et el-eftersyn). Men det er ikke lovpligtigt at få udarbejdet en tilstandsrapport og el-eftersyn. men det er en mulighed man har som sælger.

Tilstandsrapporten har det formål at oplyse købere om eventuelle mangler ved huset og er sammen med el-eftersynet nødvendig for at der kan blive tegnet en ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapporten fortæller om husets tekniske forhold, og om huset er bygget ordentligt, hvilken stand boligen er i, og så videre.

Tilstandsrapporten tager ikke forhold for eventuelle installationer ud over huset, ydre forhold indbo og så videre.

Hele systemet med huseftersynsordningen, bygger på, at når køber har fået disse rapporter fra sælger inden købsaftalens indgåelse, så ved køber præcis i hvilken stand boligen er, og køber har endvidere mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring, for at sikre sig imod at boligen alligevel måtte vise sig at være i ringere stand end beskrevet i rapporterne.

Når en afdød efterlader sig et hus som arvingerne ønsker at sælge er der ofte spekuleret over om man skal have udfærdiget en tilstandsrapport eller ej.

Det bliver spekuleret i om arvingerne som sælger af huset kan sælge huset som beset med fuldstændig ansvarsfraskrivelse. Det må siges at være særdeles tvivlsomt.

Hvis ikke der er udarbejdet en tilstandsrapport og el-eftersyn på ejendommen kan boet ifalde er erstatningsansvar for de fejl og mangler, der kunne være. Ansvaret er altså gældende som ved en almindelig hushandel.

Et afsluttet dødsbo kan således også blive genåbnet hvis det viser sig at der er fejl og mangler som køber ikke var blevet gjort opmærksom på.

For at fraskrive sig dette ansvar bør der derfor udfærdiges en tilstandsrapport og en el-eftersyns rapport, sammen med tilbud på en ejerskifteforsikring

Det er derfor vigtigt at notere sig at det ikke er nok for sælger bare at udlevere en tilstandsrapport og el-eftersyns rapport.

Rapporterne skal være udleveret til sælgere inden købsaftalens underskrift, rapporterne skal være gældende. Der skal samtidig udleveres et tilbud på ejerskifteforsikring hvor sælger skriftligt skal erklærer at ville betale halvdelen af forsikringspræmien.

Husk at køber ikke har mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring uden en tilstandsrapport og el-eftersyn vedr. ejendommen. Som køber står man derfor dårligt i forhold til købet uanset om der er tale om et dødsbo eller almindelig huskøb, hvis ikke der er udarbejdet de nødvendige rapporter.

Det er i købers interesse at få rapporterne - men da sælger skal betale pengene bliver rapporterne i få tilfælde sparret væk.

Men som det fremgår kan det som udgangspunkt ikke betale sig for sælger at spare tilstandsrapporten og el-eftersynet, da sælger i modsat fald hænger på sit 10 årige erstatningsansvar.

Husk at en tilstandsrapport ikke må være mere end 6 måneder gammel), på tidspunktet hvor den udleveres til køber (el-eftersyn 12 måneder).

Mange sælgere vælgere først at få udarbejdet rapporterne når de har en køber på hånden. Det er ikke hverken forkert eller ulovligt men det indebærer en risiko for at forhandlingerne kan gå i stå.

Husk at fornyelse af tilstandsrapporten indenfor den første 12 måneder sker til nedsat pris, herved er tilstandsrapporten reelt gældende i op mod 18 måneder, indenfor denne tid kan langt de fleste boliger nå at blive solgt.

Jeg vil derfor altid anbefale sælger at have alle de relevante rapporter klar til når køber melder sig.

Der er desuden mange penge at spare ved at få udarbejdet rapporterne samtidigt med energimærket, så er man helt klar når køber melder sig.

Forbedre din boligs energimærke - isoler din bolig

Udgivet den 10. juli 2013 10:40

Hvorfor isolere sin bolig det er både dyrt og besværligt!

Det korte svar på det er nej.

Lige nu er der rigtig mange penge at spare ved at få isoleret sin bolig. Udover håndværkerfradraget hvor man kan trække 1/3 af isolatørens arbejdsløn fra i skat ydes der fra de fleste steder et tilskud på op til 38 øre pr. sparet kWh. pr. kvm pr. år.

Det betyder en samlet besparelse for et almindeligt parcelhus på 120 kvm på mellem 5-10.000,- kroner, for det udførte arbejde der koster mellem 20-30.000,- kroner.

I regnestykket er regnet med 250 mm isolering på loft og 80 mm i hulmur, og 2 voksne over 18 år (der kan trække fradraget fra).

Hertil skal så lægges en årlig besparelse på varmeudgiften på 20-50%, svarende til 5-10.000,- kroner.

Talen er selvfølgelig skønsmæssige og en egentlig beregning af din ejendom bør efterberegnes. Men i langt de fleste tilfælde vil investeringen have tjent sig selv hjem i løbet af 3-5 år

Inden du går i gang så husk altid at undersøg et alternativ isoleringsprodukt nøje og få en seriøs dokumentation om produktet inden du går i gang.

- OG vigtigst af alt sørg for at det er en godkendt isolatør der skal udfører arbejdet, der er medlem af en godkendt garantiordning.

Tilbage er kun at finde ud af hvilken type isolering der skal bruges. Alt efter hvor, og hvor meget der skal isoleres er der fordele og ulemper ved begge.

De mest anvendte er mineraluld hvor stenuld er den mest brugte. Det er også muligt at bruge papiruld som i dag er blevet væsentligt bedre end tidligere og prismæssigt meget konkurrence dygtigt.

Ved en købergennemgang eller et almindelig huseftersyn gennemgår vi rentable besparelser og valg af isoleringstype baseret på det gældende energimærke af ejendommen.

Udover besparelsen vil man opnå en betydelig stigning af komforten ved at indeklimaet bliver betydeligt bedre:

Varmere rum, man kan skrue mærkbart ned for termostaten på radiatorer, varme gulve og vægge, mindre/ingen kondens i vinduerne.

Kend dine rettigheder

Udgivet den 25. juni 2013 10:53

Huseftersynsordningen har siden ordningens start 1. januar 1996 måtte ligge ryg til megen kritik gennem årene. Det er desværre fortsat en holdning vi som bygningssagkyndig af og til må lægge øre til.

Der er sket meget på de 17 år ordningen har eksisteret og mange regler er blevet ændret gennem tiden. Netop fordi en del af kritikken har været velbegrundet. Men som køber eller sælger i dag er det en rigtig god ide at bruge huseftersynsordningen og 95% af alle bolighandler sker da også ved hjælp af huseftersynsordningen.

Men husk at du kan klage, hvis du har lidt tab på grund af forkert eller manglende rådgivning fra din professionelle rådgiver. Du kan også klage, hvis du mener, at rådgiveren har ydet for lidt i forhold til prisen. Din klage kan føre til erstatning eller nedslag i rådgiverens pris.

En bestående myte er at når den bygningssagkyndige har besigtiget huset så er der ikke mere at gøre og det er den bygningssagkyndige selv der skal rette sine egne fejl. Det er korrekt at en klage over en bygningssagkyndigs arbejde altid skal rettes mod den udførende bygningssagkyndige før man kan gå videre med sagen. Har man lavet en fejl er det vel også meget rimeligt at man får muligheden for at rette op på fejlen. Men det er ikke korrekt at sagen behøver stoppe der. Hvis du fortsat ikke er tilfreds med det udførte arbejde kan du klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Det er heller ikke alle og enhver der kan blive bygningssagkyndig og vi er til stadighed underlagt en stram kvalitetskontrol (teknisk revision). Teknisk revision skal sikre at den bygningssagkyndige til stadighed lever op til de krav som stilles til en bygningsgennemgang. På boligejer.dk (konsulentsøgning), kan du altid se om den bygningssagkyndige er beskikket og har fået bøder eller påtaler. Fremkommer den sagkyndige ikke af listen er han altså IKKE beskikket.

Et krav til både Ejendomsmæglere, bygningssagkyndige og advokater er at de har en ansvarsforsikring. Forsikringen kan dække tab, som rådgiverne har forårsaget under bolighandlen.

En anden myte er at forsikringsselskaberne alligevel aldrig erstatter noget så hvorfor tegne en ejerskifteforsikring. Som taksator gennem mange år kan jeg kun sige at det er helt forkert, og det for mange selskaber har været særdeles svært at tjene penge på at tegne en ejerskifteforsikring. Og selvom det måske ikke er rart at høre så er forsikring en forretning der i sidste ende skal give et overskud. Nå det er sagt, er det også vigtigt at vide som køber, at den forsikring man tegner også er god og dækkende. Forsikringen skal netop jo dække de skader som man ikke havde påregnet da man købte et nyt hus. Og altså ikke synlige skader og/eller skader som fremgår af tilstandsrapporten. Og her er ejerskifteforsikringen en rigtig god ide. Og husk at brugt hus er ikke et nyt hus, og der vil altid være punkter der kan forbedres eller der skal vedligeholdes. Det gælder også nye huse. At der er anmærkninger i en tilstandsrapport er derfor ikke det samme som at det er et dårligt hus med mange skader, og prisen er oftest på forhånd sat efter den slidtage/skader der er på huset. En tilstandsrapport er således ikke beregnet som et redskab til at forhandle om prisen med sælger

En gyldig tilstandsrapport skal være udarbejdet af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. De nærmere regler om beskikkelse og virksomheden som bygningssagkyndig fremgår af lov om beskikkede bygningssagkyndige og bekendtgørelse om huseftersynsordningen. Beskikkelsen som bygningssagkyndig er personlig og i modsætning til f.eks. energimærkeordningen er der ikke en offentlig firmacertificering. Den beskikkede bygningssagkyndige er derfor personligt ansvarlig for eventuelle ansvarspådragende handlinger/forsømmelser. Kvaliteten af den bygningssagkyndiges arbejde og vurderingen af, om der er begået fejl vurderes alene ud fra retningslinjerne i håndbog for bygningssagkyndige og den praksis, der er opbygget i den løbende kvalitetskontrol (teknisk revision) af tilstandsrapporter og ved behandling af forbrugerklager over tilstandsrapporter.

Den bygningssagkyndiges ansvarsforsikring skal dække mindst 5 år efter den overtagelsesdato der er aftalt mellem sælger og køber. Dog kan forsikringen højst dække 6 år fra tilstandsrapportens datering. Som køber og sælger er du altså rigtig godt hjulpet mange år frem.

Herunder kan du finde vej til dine klage muligheder:

Bygningssagkyndige:

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige behandler klager over tilstandsrapporter, der er udfærdiget under huseftersynsordningen. Klageskemaet kan hentes på hjemmesiden www.husklage.dk.

Ejendomsmæglere:

Klager over ejendomsmæglerens salær eller spørgsmål om erstatning skal gå til Klagenævnet for Ejendomsformidling, Islands Brygge 43, 2300 København S.: www.ejendomsmaeglernaevnet.dk Klager over en ejendomsmægler, der har tilsidesat sine forpligtelser i henhold til lov om omsætning af fast ejendom og god ejendomsmæglerskik skal gå til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere: www.dnfe.dk

Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere er en uafhængig administrativ klageinstans, som behandler klager over ejendomsmæglere, der ikke har overhold deres forpligtelser i henhold til lov om omsætning af fast ejendom og god ejendomsmæglerskik. Nævnet består af en formand, som er dommer, og derudover 6 medlemmer, som er repræsentanter for forbrugere, ejendomsmæglere og uafhængige sagkyndige.

Energimærkekonsulenter:

Klager over energimærkning behandles af Sekretariatet for Energieffektive Bygninger for Energistyrelsen, og det er Energistyrelsen, som afgør sagen. Klagen skal sendes til Sekretariatet for Energieffektive Bygninger

Energimærkningsrapporten, du klager over, må ikke være over 1 år gammel.

Forsikringsselskaber:

Ankenævnet for Forsikring, Anker Heegaards Gade 2, 1572 København K.: www.ankeforsikring.dk

Det lysner på boligmarkedet

Udgivet den 5. juni 2013 21:53

Det virker til at der er begyndt at være rigtig godt gang i boligmarkedet.

En opfordring til jer der går med salgs tanker, bestil tilstandsrapporten i god tid. Når køber er på hånden er det rigtig ærgerligt at skulle vente på at der kan komme en bygningssagkyndig forbi.

Husk også at det er et lovgivningskrav at der skal ligge et gældende energimærke på ejendommen inden i sætter boligen til salg.Og i modsætning til tilstandsrapporten har energimærket en gyldighed på 7-10 år. Så der er ingen grund til at vente med at få udarbejdet den

Husk også at selvom tilstandsrapporten kun har en gyldighed på 6 måneder, så sker fornyelsen til væsentlig nedsat pris i de første 12 måneder efter udarbejdelsen.

Det giver en samlet gyldighed på op til næsten 18 måneder.

Med en gennemsnitlig liggetid (som nu er på vej ned) på 9 måneder så er der rigtig gode chancer for at huset kan nå at blive solgt mens rapporterne er gyldige.

Trekants området og København ser ud til (fra mine egne uofficielle kilder) at være i skred den rigtige retning, og hvis det går som det plejer så får det også snart de øvrige markeder med op.

Så jeg sender positive tanker ud og håber på at markedet nu for alvor er ved at vende.

Fri og uafhængig bygningssagkyndig

Udgivet den 21. maj 2013 21:54

Juels Consult tilstræber altid at være fri og uafhængig, dette sikrer at mine kunder altid får det bedste produkt og kvalitet til den bedste pris.

Du kan finde mit materiale her på hjemmesiden, eller hos din lokale ejendomsmægler.

Du er også altid velkommen til at kontakte mig på mobil 3074 5371 eller på mail: m ju@juelsconsult.dk

Ejendomsmægleren må ikke henvise direkte til en bygningssagkyndig men har pligt til at oplyse dig hvem der kører i det område du skal købe eller sælge bolig.

Ved at bestille tilbud på ejerskifteforsikring (og Tilstandsrapport, El-eftersyn og energimærke) direkte gennem Juels Consult undgår du de fordyrende mellemled det er at bestille rapporterne gennem ejendomsmægleren.

Det er derfor en stor glæde at kunne fortælle at Juels Consult nu har aftale med 3 forskellige forsikringsselskaber.

Du her kan læse mere om selskaberne:

Frida Forsikring fridaforsikring.dk

Dansk Boligforsikring danskboligforsikring.dk

Husejernes Forsikring (Ikke længere aktiv)

At Juels Consult arbejder med en bredvifte af både ejendomsmæglere og forsikringsselskaber er med til at sikre at de udarbejdede rapporter altid er leveret med den højeste kvalitet der er i markedet. Juels Consult arbejder for at højne branchens omdømme og uafhængigheds princippet sikrer dig mod dårlige rapporter med fejl og mangler.

Juels Consult er selvfølgelig medlem af FUBE (Frie Uafhængige Byggesagkyndige og Energikonsulenter).

Fube.dk arbejder på at gøre branchen troværdig ved at skabe lige markedsvilkår for alle aktører i branchen, for herved at skabe forbrugersikkerhed, både for sælger og køber.

Husk at en ejerskifteforsikring er til gavn for begge parter, da køber dækkes økonomisk ind ved eventuelle skjulte skader, fejl og mangler og med tilstandsrapporten og el-rapporten, får en professionel vurdering af ejendommens sundhedstilstand.

Ved at bruge huseftersynsordningen frigøres sælger derimod for sit økonomiske ansvar i forbindelse med eventuelle skjulte skader, fejl og mangler ved ejendommen. Det er vidst det vi kan kalde en Win-Win.

Husk at Dækningsperioden ifølge loven skal være på mindst 5 år, men forsikringen kan også tegnes for en 10 årige periode. Dette tilvalg vil Juels Consult altid anbefale køber.

Men husk sælger er kun forpligtiget til at betale halvdelene af den 5 årige dækning.

Energimærke også hvis du skal udleje eller leje en bolig

Udgivet den 10. maj 2013 00:55

Vidste du at du også skal have styr på energimærket af din ejendom hvis du skal leje den ud og altså ikke kun ved salg?

Det gælder også hvis du har en flerfamilies ejendom.

Energimærket er lovbefalet i forbindelse med udlejning eller salg af boliger samt i forbindelse med om og tilbygning eller ved nybyggeri.

Som lejere har du altså krav på at få udleveret det energimærke der skal være udført på den ejendom du er lejer i.

Energimærket kan dokumenter de udgifter du kan forvente at have til opvarmning af det hus eller lejlighed du lejer dig ind i.

Energimærkningen er oplysninger om ejendommenes forbrug af varme og forslag til forbedringer. Beregningsgrundlaget for energimærkningen er uafhængig af brugervaner. Herved giver energimærkningen mulighed for, at sammenligne forskellige ejendomme på et objektivt grundlag

Juels Consult vil anbefale at du få udført et energimærke sammen med udførslen af tilstandsrapporten og el-eftersynet.

Hele formålet med en energimærkning er at synliggøre boligens energiforbrug, og fokusere på de muligheder der er for kunne at spare energi, hvis man eksempelvis foretager ekstra isolering eller isætter termovinduer i boligen.

Energimærkningen er opdelt i to dele:

1. En vurdering, der viser, hvor store boligens energiudgifter er, eksempelvis til olie, gas, fjernvarme, el og vand.

2. Et besparelsesforslag, der anviser de forbedringer, der er økonomisk rentable at gennemføre på boligen.

Et energimærke af en helårsbolig gælder i 7 eller 10 år, og må gerne genbruges hvis boligen skal sælges igen inden for de 7/10 år. Energimærkningen mister sin gyldighed, når eller hvis man laver ændringer der påvirker ejendommens energiforbrug.

Juels Consult udarbejder også energimærker ved mindre fleretagesejendomme til favorable priser. Ring eller skriv på pris for netop din ejendom.

En professionel gennemgang af boligen giver dig sikkerhed

Morten Juel: Udgivet den 18. april 2013 15:54

En professionel gennemgang af boligen giver dig sikkerhed.

I forbindelse med køb/salg af huse er der en række rapporter og forsikringsforhold, som skal være på plads. Juels Consult sørger for udarbejdelse af alle disse.

Vær opmærksom på at ejendomsmægler skal udlevere en liste over godkendte bygningssagkyndige, der operer i det område, hvor sælgeren bor, og sælger skal derefter selv kontakte en bygningssagkyndig, der kan udarbejde en til tilstandsrapport.

Ønsker du som sælger ikke selv at stå for kontakten kan du lade ejendomsmægleren formidle kontakten til et forsikringsselskab, som så selv kontakter en bygningssagkyndig.

Tal fra branchen viser at en tilstandsrapport og energimærke gennem mægler og forsikringsselskab typisk koster 11-14.000,- kroner inkl. moms for et hus på 100-199 kvm.

Ved at bestille dine rapporter direkte gennem en uafhængig bygningssagkyndig sparer du ofte mellem 30-40%, da du undgå alle de fordyrende mellemled.

Hos Juels Consult koster det, lige nu, fra 7.580-8.019,- Kroner inkl. moms, for et hus på 100-199 kvm, alt efter husets alder, det svarer til en besparelse på 31-43%.

Kontakt Juels Consult for et godt tilbud vedr. lige netop din bolig.

win_20220121_10_36_52_pro

Skal du købe, sælge eller blot vedligeholde dit hus så kontakt Juels Consult

Morten Juel: Udgivet den 11. april 2013 19:00

Lad Juels Consult gennemgå din bolig med et huseftersyn.

Huseftersynet består i, at jeg besigtiger dit hus ind- og udvendigt og noterer eventuelle skader, fejl og mangler, eventuelt med baggrund i en udarbejdet tilstandsrapport (eller med henblik på at lave en tilstandsrapport til salg af din bolig).

Ved et huseftersyn sker gennemgangen på stedet, hvorefter der gives en skriftlig eller mundtlig redegørelse.

Ved en købergennemgang får du som køber, et totalt overblik over ejendommens stand og et bedre indblik i din langsigtede økonomiske situation, og hvad der skal til for at vedligeholde eller udbedre konkrete skader på din nye bolig.
- En købergennemgang af boligen sker til fast timepris jf. prislisten. En købergennemgang koster typisk mellem 3-5.000,- kroner inkl. moms.
Et huseftersyn danner baggrund for tilstandsrapporten som grundlag for tilstandsrapporten.
- En tilstandsrapport koster fra 4.375,- kroner inkl. moms og kørsel
Vedligehold dit hus. Få besøg af bygningssagkyndig og fagekspert Morten Juel. Jeg har ekspertisen til at kaste det kritiske blik på drømmehuset. Jeg kan hjælpe dig med at vurdere, om boligen er i en ordentlig stand og vil kunne matche dine boligbehov i mange år fremover.
- En faglig gennemgang af boligen sker til fast timepris jf. prislisten.

Uanset om du skal, købe sælge eller ønsker uvildig fagekspertise til vedligehold din bolig så kontakt Juels Consult.

Her noget af alt det du kan få hjælp til hos Juels Consult

Jeg gennemgår boligen sammen med jer
Gennemgang af tilstandsrapport, hvad skal du være opmærksom på ved køb/salg
Gennemgang af energirapport
Forklaring til betydning af fremtidig forsikringsdækning evt. forsikringstilbud
Skriftligt forslag til en vedligeholdelsesplan
En beskrivelse af skader og mangler, samt metoder til udbedring og et økonomisk overslag.
Du får indsigt i vedligeholdelse og forebyggelse af skader til gavn for dit hus samt overblik over økonomien.
Få overblik over den løbende vedligeholdelse og økonomi i din bolig.
Du får et overblik over de typiske skader du bør være ekstra opmærksom på
Du får idé over om hvilken sværhedsgrad der er tale om, og om skaderne måske er noget du kan klare selv eller noget du skal have en fagmand til at klare.